民进江北区委会
观音桥商圈不仅仅是江北区的商业地标，更是重庆乃至全国的商业地标。其附近的洋河片区是一个步行友好、充满烟火气的传统街区，是观音桥商圈重要且不可再生的城市资产。但洋河片区的老旧现状与观音桥商圈的现代时尚形成了鲜明的时代落差，严重影响到商圈形象的提升，因此洋河片区的城市更新势在必行。
课题组通过研究其他优秀城市在城市更新方面的做法，发现很多先进经验值得借鉴。比如：成都猛追湾城市更新，收储国有物业，实现统一调管；租购重点商铺，实现统收统管；制定“正面清单”，实现以引代管，运用“EPC+O”模式有效推动项目实施。上海田子坊城市更新，是一种自下而上的再开发模式，以租户投资为主体，政府出资改善基础设施，主要依靠市场化力量使得街区更新，是产权分散型特色街区改造的典型。
课题组认为，“江北观音桥商圈+洋河片区”适合对标“成都远洋太古里商圈+猛追湾市民休闲区”，建议将洋河片区定位为观音桥商圈街区型空间拓展区，增强观音桥商圈的聚合效应，扩大江北区商业消费地图。具体建议如下：
一、用活艺术产业，赋能特色街区打造
一是涂鸦彩绘。在老旧建筑的墙体或地面等空间，以涂鸦、彩绘等艺术形式，为洋河片区注入符号元素，以具有丰富的色彩、吸睛的艺术构图和鲜明主题的艺术涂鸦，打造面向新新人类的潮流文化。
二是雕塑装置。与四川美术学院等院校合作，在各个主题片区设置代表性的艺术雕塑与装置小品，通过多维度向大家讲述故事，突出小街的艺术氛围，展现五彩斑斓的生活，打造独特的洋河街区文化艺术地标。
三是历史文化。结合涂鸦彩绘和雕塑装置，将江北区或重庆市的代表性地域文化符号，沿洋河片区道路和街巷进行布置和展示，可将江北区或重庆市的历史文化风貌融合到老旧建筑更新改造中，增加街区的城市人文记忆。
四是景观打造。运用景观的手段缝合街道缝隙，连接整个洋河片区各条街巷，使洋河片区的小街更像是一个城市公共走廊。通过模糊边界和景观建造，将洋河片区的小街打造成为一个社区与城市间转换的通道，和一个既细腻又极具体验的公共空间。
五是保留本色。注重保留街区原住民的生活功能以及原景原貌，让街巷成为住户、商户和来访者的交往空间，让人们既能够在这里消费体验，也能够在这里居住生活，成为城市发展的“见证者”和“讲述者”。
二、推进“三个一批”，促进商业业态升级
一是提档一批老牌底商。对已出现的优质商家和老牌底商进行保护和扶持，并对其进行硬软件针对性提升，进一步成为街区商业主力，吸引人流。
二是招入一批新潮品牌。通过平台公司统一收储一部分或者受托管理运营，对临街店铺、重要节点建筑物进行更新改造，增加特色街区底商消费载体的供应，进行统一的业态规划和招商。
三是引导一批存量商户。对于愿意自持经营的居民和存量商户，引导其按照片区商业定位和规划，逐步调整优化商业业态，自发进行业态转型和提档升级，实现街区业态的互补和统一。
三、改善社区环境，打造商居和谐街区
一是以服务辖区居民为宗旨。从设施、环境、房屋、管理4个大类充分征求群众意见，秉承“共同缔造”理念，让居民都参与进来。将街道打造成共享街区，倡导步行优先，弱化道路交通功能，最大限度提供步行活动空间，让街区作为承载居民生活的延展，充当居民茶余饭后休闲生活的共享场所。
二是以提升商业业态为目的。洋河片区实现全方位的更新，要融入到整个观音桥商圈的发展格局中，通过整体性的商业规划，将街区消费场景改造与商户品牌经营需求有机结合，以新青年、新潮流、新消费、新体验商户为主体，在商业外摆空间设置和烟道、排污、燃气、电力等基础设施保障上满足商户合理需求。
三是以强化基层管理为保障。建设洋河片区的智慧社区，打造智能化公共管理平台，纳入江北区智慧城市大脑项目统一运行管理。以商圈视频监控探头为基础，完善前端智能感知设施，数据接入政府大数据平台，通过人机优势互补，在社区管理、政务服务、客流管控、消防安全、房屋安全等方面提供数据支撑。开通微信、支付宝小程序，实时采集辖区居民、商户、游客信息数据，掌握辖区商户经营情况，通过业态变更轨迹数据，分析不同地理位置所适合的业态类型，推送给新进商户做经营参考。
四、提升城市功能，夯实基础设施保障
一是建设停车场地。洋河片区内存量道路较为狭窄，停车设施严重不足。建议在洋河片区或其周边新建或改建立体停车楼，满足片区内部及外部流入的停车需求，缓解片区特色街区打造过程中的停车难问题。
二是升级管网设施。洋河片区主要在20世纪90年代建设，电力、给排水、燃气、管网、排污排烟等基础设施，仅能满足当前居民需求。新业态商业的入驻后，其管网服务能力较为薄弱，需要根据洋河片区城市更新的整体设计，升级片区的排污管网。
三是优化环境卫生。洋河垃圾站正好在具有很强消费人流动线的洋河西路沿线，出口就是北城天街，不利于消费区域动线的打造，建议迁移此垃圾站，并同步升级老旧的公共卫生间。
四是美化建筑立面。洋河区内建筑整体建成年代较为久远，建筑立面较为陈旧，虽经历多轮的外立面更新，但是整体街区，显得较为破旧，需要经片区整体规划设计，配合文化艺术的植入，升级建筑立面。
五、运用“EPC+O”模式，打造江北更新模板
一是运用“EPC+O”模式，推动城市更新项目。我区可以成立具备融资功能的平台公司作为项目主体，负责项目预算和资金筹措，招标综合实力强劲的承包商，集成设计、施工和运营维护等功能，将运营的需求前置到设计阶段，可以解决设计和施工、运营脱节的问题，有效降低施工和运营成本。强化承包商主体责任，使得承包商在设计和施工阶段就主动考虑运营策划、运营收益问题，促进设计、施工和运营各个环节的有效衔接，从而实现项目全生命周期的高效管理。
二是选择首开街区试点，探索城市更新经验。洋河一路南起北城天街入口、北至市政设计院路口，长约400米、宽约6米，非常适合步行穿街。洋河一路现有的临街铺面，已经形成一定的商业氛围，拥有一定数量的优质存量商家，形成了较为良好的商业氛围。同时洋河一路也连通建北九支路、建北七支路、建北五支路，具有良好的路网通达条件。从商业条件看，作为北城天街主通道的洋河一路，最具备首开街区的条件。
三是以点带面推广经验，推进洋河片区更新。选择洋河一路作为洋河片区城市更新和特色街区打造的“首开街区”，可借助观音桥核心商圈步行街的延伸段地位，在现有商业氛围的基础上，辅以临街房屋外立面统一化、特色化翻新，搭配更多创意文旅业态、跨界复合业态的整合，并逐渐辐射至其他相邻街区，从而带动整个洋河片区资产价值提升、商业价值提升、原住民改造意识提升，为片区特色街区全链条启动运行打下坚实的基础。
